Anteilsscheine bei Genossenschaften: Ein Leitfaden zur Finanzierung

Wer in Zürich eine Wohnung sucht, kennt die Herausforderungen: hohe Mieten und enorme Konkurrenz. Genossenschaften bieten eine attraktive Alternative mit fairen Mietzinsen und hoher Wohnsicherheit. Ein zentraler Punkt dabei sind die sogenannten Anteilsscheine, die für viele eine finanzielle Hürde darstellen. Doch wie hoch sind sie wirklich und welche Möglichkeiten zur Finanzierung gibt es?

Was sind Anteilsscheine?

Mit dem Erwerb von Anteilsscheinen wird man nicht nur Mieter:in, sondern auch Miteigentümer:in der Genossenschaft. Man investiert Kapital in die Liegenschaft, was der Genossenschaft hilft, Eigenkapital aufzubauen und Kredite zu günstigeren Konditionen zu erhalten. Dies wiederum ermöglicht die preiswerten Mieten.

Im Gegensatz zu einer Mietkaution, die lediglich als Sicherheit dient, ist das Anteilkapital eine Form der Beteiligung. Bei einem Austritt aus der Genossenschaft wird dieses Kapital in der Regel zum Nennwert zurückerstattet.

Höhe und Fälligkeit der Anteile

Die Höhe der Pflichtanteile variiert stark je nach Genossenschaft, Lage und Wohnungsgrösse. Oftmals entspricht der Betrag aber dem, was auf dem freien Markt für eine Kaution von drei bis vier Monatsmieten verlangt wird. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Summe deutlich höher liegt.

Wann müssen die Anteile bezahlt werden? Auch hier gibt es keine einheitliche Regel, aber die Analyse der Statuten zeigt klare Tendenzen. Die Zahlung ist meist an einen entscheidenden Zeitpunkt im Prozess gekoppelt:

• Bei Unterzeichnung des Mietvertrags
• Bei der Wohnungsübergabe
• Innerhalb einer Frist nach Mietbeginn (z.B. 3 Monate)
• Bei der Aufnahme als Genossenschaftsmitglied

Eine frühzeitige finanzielle Planung ist daher unerlässlich.

Wege zur Finanzierung des Anteilkapitals

Die Annahme, den gesamten Betrag sofort liquide haben zu müssen, trifft nicht immer zu. Es gibt etablierte Wege, die die Finanzierung erleichtern.

Finanzierung über die Pensionskasse (2. Säule)

Eine verbreitete Möglichkeit ist der Einsatz von Mitteln aus der beruflichen Vorsorge. Unsere Analyse von 56 Zürcher Genossenschaften hat gezeigt, dass 33 davon diese Option explizit vorsehen. Das ist ein signifikanter Anteil, der diese Option prüfenswert macht.

Dabei wird im Rahmen der Wohneigentumsförderung ein Vorbezug bei der Pensionskasse beantragt. Das Geld fliesst direkt an die Genossenschaft. Bei einem späteren Auszug wird der Betrag wieder einer Vorsorgeeinrichtung gutgeschrieben und bleibt somit für die Altersvorsorge erhalten.

Ratenzahlung als Erleichterung

Eine weitere Erleichterung, die von zahlreichen Genossenschaften angeboten wird, ist die Möglichkeit der Ratenzahlung. Oft kann bei Vertragsbeginn eine erste Rate geleistet und der Restbetrag über einen festgelegten Zeitraum (z.B. 12 Monate) abbezahlt werden. Diese Flexibilität kann die anfängliche finanzielle Belastung stark reduzieren. Ob diese Möglichkeit besteht, ist den jeweiligen Reglementen zu entnehmen oder direkt bei der Genossenschaft zu erfragen.

Verzinsung des Kapitals

Ein Teil der Genossenschaften verzinst das einbezahlte Anteilkapital. Der Zinssatz ist meist gering und an den Referenzzinssatz gekoppelt, stellt aber einen Vorteil gegenüber einer unverzinsten Mietkaution auf einem Sperrkonto dar. Andere Genossenschaften schliessen eine Verzinsung explizit aus, um die Mieten so tief wie möglich zu halten.

Ein Rechenbeispiel zum finanziellen Vorteil

Dieses Beispiel illustriert, wie sich die Investition in Anteilsscheine durch die Mieteinsparung amortisieren kann. Annahmen:

• Anteilsscheine für eine Genossenschaftswohnung: CHF 12’000
• Miete in der Genossenschaft: CHF 2’600.- / Monat
• Vergleichbare Wohnung auf dem freien Markt: CHF 3’200.- / Monat
• Monatliche Ersparnis: CHF 600.-

Rechnung: CHF 12’000 (Anteilsscheine) / CHF 600 (Ersparnis pro Monat) = 20 Monate.

Ergebnis: Allein durch die Mietdifferenz kann der für die Anteilsscheine investierte Betrag in diesem Beispiel nach 20 Monaten amortisiert sein.

Zusammenfassung für Wohnungssuchende

Anteilsscheine sind ein wesentlicher Bestandteil des genossenschaftlichen Wohnens. Die damit verbundene finanzielle Anforderung ist jedoch oft flexibler als angenommen. Die Analyse zeigt, dass Optionen wie die Nutzung von Pensionskassengeldern und Ratenzahlungen verbreitete Instrumente sind, um den Erwerb zu ermöglichen.

Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den Finanzierungsoptionen und den spezifischen Statuten der jeweiligen Genossenschaft ist für alle Wohnungssuchenden ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu preiswertem und sicherem Wohnraum.